Contrato a riesgo o el riesgo en un contrato

15:06 Casas , Recursos , Textos. 0 Comments

Gustavo Lazienki, arquitecto y planificador urbano, era el prototipo de hombre prudente.
Con gran esfuerzo y sacrificio pagaba puntualmente sus seguros de vida, auto e incendio y robo en su vivienda.
Sin embargo, a la vuelta de la vida, lo esperaba
un contrato a riesgo...


El emprendimiento era colosal, magnífico. Se trataba ni más ni menos que de la creación de una nueva ciudad, de una nueva villa veraniega en las doradas playas del Este de la Provincia de Buenos Aires.
Ya existían muchos antecedentes de emprendimientos similares, algunos de los cuales habían glorificado para siempre el nombre del fundador, y otros, que en décadas pasadas resultaron un éxito económico de tal magnitud, que habían transformado el valor de cada hectárea en el valor de un pequeño lote, y todo ello por obra del valor agregado con la urbanización, la forestación y el particular diseño asignado al parcelamiento.

Para este fin, I.T.S.A. (Impulsora de Tragedias S.A.), ya tenía casi todos los elementos bajo control. Había dedicado los últimos doce meses a plantar pinos, que si bien no habían crecido adecuadamente, habían logrado transformar el páramo desértico en un lugar con futura sombra y color semiverdoso.

También se había realizado el contrato con los herederos del acaudalado progenitor, cuyo palacio instalado en la zona, sería el Club House de la ciudad a crearse. Los herederos entregaban las tierras -las arenas para ser más precisos- a cambio de los lotes centrales que se valorizarían, precisamente, por cuanto estarían pegados a la futura Municipalidad y campo de golf a crearse.

Sin embargo, aun faltaba una de las piezas fundamentales para el logro, y ello motivó el llamado urgente a Gustavo Lazienki, arquitecto de profesión y especialista en planeamiento urbano.

Lazienki concurrió a la primera reunión con sus carpetas de antecedentes, planes fotogramétricos y croquis preliminares.
Pocos minutos de conversación fueron necesarios, para que con su experiencia, creatividad y oratoria pudiera convencer a los directivos de la firma que su propuesta urbanística era lo mejor que podía habérseles presentado.
Con una mirada retrospectiva de similares realizaciones Lazienki explicó su política urbanística. Se empezaría por cuadriplicar el tamaño habitual de los lotes... se crearía un lago espejado para facilitar los deportes náuticos... se dividiría la playa en sectores, para no entorpecer a los veraneantes con la pesca deportiva y también se crearía un centro deportivo para niños, único en Sudamérica.
Los directivos propusieron la creación de un casino, donde las apuestas mínimas cuadruplicarían el monto vigente en la obra de Bustillo y aconsejaron suprimir la sombra en la playa con el viejo método de las sombrillas, sustituyéndolo con palmeras importadas de Brasil y parasoles de acrílico escarlata.
En sucesivas reuniones se fueron volcando los productos intelectuales logrados, que iban recibiendo aprobación con la mirada ansiosa de los comitentes... que a pesar de serlo, aún no habían pactado los honorarios profesionales del arquitecto.
Esta situación incómoda para ambas partes, motivó una reunión en la que se barajaron diversas posibilidades. Lazienki intentó autoasesorarse en su casa leyendo el arancel de honorarios profesionales para tratar de encontrar una respuesta a cuánto o qué cosa debía cobrar.
En realidad, no sabía qué arancel leer, por cuanto si bien el emprendimiento se iba a realizar en la Provincia de Buenos Aires, todas las reuniones con su comitente se celebraban en las amplias oficinas de I.T.S.A. ubicadas en el barrio de Palermo, donde también estaba situado su estudio profesional.
Como no sabía la respuesta, Lazienki leyó los dos cuerpos normativos. Leyó que en uno se le pagaría por cantidad de habitantes y como tenía un texto no actualizado sintió cierto escalofrío... "m$n 2 por habitante hasta los primeros 10.000..." no podía entenderlo... él, había planeado una urbanización con pocos habitantes y ahora era castigado por el sistema arancelario... siguió leyendo y ahora vió que también se le reconocería un pequeño porcentaje por las obras de infraestructura... pero hizo cálculos y en total sus honorarios no superarían a los del proyecto y dirección de una buena vivienda.
Desconsolado por falta de respuestas legales, Lazienki acudió a la reunión con su comitente y de pronto sintió que se hacía la luz.

I.T.S.A. le proponía un contrato a riesgo, en el que sus honorarios consistirían ni más ni menos que en el 5% del valor de los lotes urbanizados, más el 3% de la explotación del futuro restaurante VIP, más el 2% por la explotación de los servicios deportivos y de playa.
El ofrecimiento le pareció extraordinario. Es cierto que él debería correr con los gastos de su oficina y los permanentes traslados hacia el epicentro de la urbanización, pero por fin podría unir su futuro al futuro de la empresa urbanizadora.
En el momento oportuno, los directivos de la empresa hicieron concurrir al Dr. Staffe, gran especialista en cuestiones urbanísticas y de suma confianza, al punto de encontrarse emparentado con el presidente de la empresa tras el casamiento con su hija.
Staffe, ofreció como única solución posible, el reconocimiento de Lazienki como socio de I.T.S.A. con los porcentajes asignados por los directivos que en forma, unificada se fijaron en un 5%... y así se hicieron los "papeles", concurriendo Lazienki a la Escribanía para firmar el contrato social que festejó junto con su esposa, esa misma noche, en un boliche de moda.
Al fin y al cabo Lazienki parecía haber terminado con sus penurias de arquitecto, pues ahora, era empresario urbanístico o mejor aún “Developper”. Cambió su papelería, se hizo una nueva chapa y sello y nuevas tarjetas con su nombre y el de la empresa con su calidad resaltada de socio accionario.
A partir de ese momento, la producción de Lazienki fue excepcional; se entiende que urbanísticamente hablando, ya que en la faz económica empezaron a surgir algunos detalles impensados.

En primer lugar se le planteó una cuestión interna en su estudio. Los dibujantes arquitectos contratados y especialistas habían sido tomados por él y a él le reclamaban sus honorarios y sus gastos.
La oficina que había ampliado y el sector nuevo alquilado debía mantenerse de alguna forma y lamentablemente I.T.S.A. no cumplía adecuadamente con el envío de los pagos a que se había obligado.
Para colmo de males, una visita que realizó a la Costa le confirmó alguna de sus sospechas. La firma era tenazmente perseguida por la Municipalidad a los fines de que cediera por escritura pública los lotes a que se habían obligado. El Intendente lo conminó a hacerlo a él, en su carácter de socio, a lo que respondió que en realidad él era el arquitecto del emprendimiento… pero claro, el Intendente disponía del contrato social, donde Lazienki realmente figuraba como socio.

Un año más tarde, los retoños de pinos comenzaron a secarse, un grupo de habitantes –los del otro lado de la ruta- empezó a construir pequeñas casas con techo de zinc, muy cerca del emplazamiento del futuro lago espejado.
Durante el invierno y porque no había suficientes fondos para seguridad, fueron robados los faroles de las cuadras de entrada y el salitre empezó a carcomer los carteles indicadores de las calles internas.
Lazienki, endeudado con sus dependientes, ofendido con los contratistas y desilusionado con los directivos de I.T.S.A., que por único argumento le señalaban estar a la espera de un crédito, consultó a su abogado de confianza.
Su abogado le señaló que conocía la presentación en concurso preventivo de I.T.S.A. (Impulsora de Tragedias S.A.) y que de acuerdo a los antecedentes estudiados y conversaciones mantenidas con la sindicatura, era altamente probable que la empresa quebrara, con posibilidades serias de calificar en forma fraudulenta a sus socios…
Le prometió que lucharía por todos los medios para tratar de evitar que la situación concursal le fuera extendida…


(*) Abogado. Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal.